多險(xiǎn)企密集購(gòu)地?7險(xiǎn)企年內(nèi)117億購(gòu)地買樓

近期，中國(guó)太平約16.45億元摘得杭州兩地塊消息引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)包括中國(guó)平安、中國(guó)太平、泰康人壽、國(guó)華人壽、渤海人壽、恒大人壽、國(guó)聯(lián)人壽7家險(xiǎn)企大手筆購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)。從投資金額來(lái)看，7家險(xiǎn)企競(jìng)買土地、購(gòu)置寫字樓合計(jì)耗資達(dá)117億元。

引人注意的是，近期上市險(xiǎn)企披露的半年報(bào)顯示，今年6末，中國(guó)人壽、中國(guó)平安、中國(guó)太保、新華保險(xiǎn)四家上市險(xiǎn)企投資性房地產(chǎn)合計(jì)達(dá)604億元，較2016年年末新增57.17億元。其中，中國(guó)平安該項(xiàng)投資今年6月末為470.07億元，新增46.11億元，投資余額及新增投資額均占四大上市的七成以上。

多險(xiǎn)企密集購(gòu)地

本報(bào)記者獲悉，9月4日下午，中國(guó)太平保險(xiǎn)集團(tuán)旗下太平投資控股有限公司代表太平人壽、太平財(cái)險(xiǎn)、太平養(yǎng)老競(jìng)買聯(lián)合體參加杭州市土地出讓掛牌現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，并以起拍底價(jià)8.73億元、7.72億元分別摘得杭政儲(chǔ)出〔2017〕46號(hào)、47號(hào)商務(wù)用地。

據(jù)了解，所競(jìng)購(gòu)地塊位于杭州市錢江新城，距市政府直線距離約500米，是杭州市核心金融商務(wù)區(qū)內(nèi)僅存的優(yōu)質(zhì)地塊，合計(jì)土地面積2.2萬(wàn)平方米、規(guī)劃建筑面積9.9萬(wàn)平方米。

實(shí)際上，除中國(guó)太平之外，年內(nèi)多險(xiǎn)企密集購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)。

從耗資金額最大的中國(guó)平安來(lái)看，一季度末濟(jì)南集中出讓15宗地塊，其中的2017G001—011這11宗地以43.8億元的起始價(jià)被中國(guó)平安收入囊中。此外，1月13日，深圳福田中心區(qū)定向保險(xiǎn)業(yè)總部企業(yè)地塊B116-0028宗地，平安財(cái)產(chǎn)以11.22億元底價(jià)成交。1月4日，深圳安創(chuàng)投資管理有限公司（平安子公司）摘得的鄭州市165號(hào)地塊，成交價(jià)為1.65億元。這幾宗土地合計(jì)耗資56.67億元。

今年以來(lái)，國(guó)華人壽與泰康人壽也大手筆出手土地市場(chǎng)。1月24日，武漢P(2016)158號(hào)地塊以32.6億元的底價(jià)銷售，競(jìng)得單位為國(guó)華人壽全資子公司平華置業(yè)。3月21日，武漢掛牌的二七濱江商務(wù)區(qū)地塊，最終被泰康人壽以底價(jià)15億元拿下。

除上述幾家險(xiǎn)企之外，恒大人壽于2017年2月27日簽訂了《武漢?恒大御園樓宇認(rèn)購(gòu)書》，交易價(jià)格為1.21億元，認(rèn)購(gòu)武漢市江漢區(qū)CBD中心商務(wù)區(qū)寫字樓；當(dāng)天同時(shí)簽訂的《武漢?恒大御景灣樓宇認(rèn)購(gòu)書》，交易價(jià)格為3.5億元。

引人注意的是，今年以來(lái)險(xiǎn)企購(gòu)置的寫字樓中，不少為自用寫字樓。例如，成立兩年多的國(guó)聯(lián)人壽于今年7月6日與國(guó)聯(lián)集團(tuán)簽訂了一筆3.31億元的自用性不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。相對(duì)于每年數(shù)百萬(wàn)或數(shù)千萬(wàn)元的租賃成本，自購(gòu)辦公樓無(wú)疑成為新設(shè)險(xiǎn)企的選擇。

再如，2月15日，津?yàn)I保(掛)2016-1號(hào)地塊迎來(lái)摘牌，最終渤海人壽以3790萬(wàn)元摘獲此地。掛牌文件要求該項(xiàng)目為企業(yè)自用辦公樓，不得分割銷售，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限為40年。

相較于每年數(shù)百萬(wàn)或數(shù)千萬(wàn)元的租賃成本，自購(gòu)辦公樓無(wú)疑成為新設(shè)險(xiǎn)企的選擇。國(guó)聯(lián)人壽認(rèn)為，購(gòu)置自用性不動(dòng)產(chǎn)有利于進(jìn)一步提升國(guó)聯(lián)人壽品牌形象，有利于進(jìn)一步優(yōu)化公司增效節(jié)支水平，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是公司節(jié)約經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、控制經(jīng)營(yíng)成本支出的有效方法。

值得一提的是，除購(gòu)置各類不動(dòng)產(chǎn)之外，險(xiǎn)企也以借款形式向地產(chǎn)子公司項(xiàng)目“輸血”。根據(jù)某壽險(xiǎn)公司與其房地產(chǎn)子公司簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》相關(guān)規(guī)定，該險(xiǎn)企應(yīng)逐步向地產(chǎn)子公司提供74.9億元資金支持。今年1月4日該險(xiǎn)企以股東借款方式向子公司不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目追加投資，金額為13億元，用于項(xiàng)目建設(shè)。

四上市險(xiǎn)企新增投資51億元

從上市險(xiǎn)企來(lái)看，今年6月末四大上市險(xiǎn)企投資性房地產(chǎn)合計(jì)為604億元，較2016年年末新增57.17億元，同比增長(zhǎng)約10%。

其中，中國(guó)平安投資性房地產(chǎn)6月末為470.07億元，較去年年末新增46.11億元；中國(guó)人壽該項(xiàng)投資為13.72億元，新增1.81億元；中國(guó)太保該項(xiàng)投資為84.96億元，降低1.9億元；新華保險(xiǎn)該項(xiàng)投資為35.3億元，新增1.35億元。

從行業(yè)來(lái)看，本報(bào)記者獲悉，一季度末險(xiǎn)企投資性房余額就達(dá)到1597.97億元，同比增長(zhǎng)13%。對(duì)比來(lái)看，上市險(xiǎn)企投資性房地產(chǎn)投資額占行業(yè)的三成以上。

此外，從半年報(bào)反映的數(shù)據(jù)來(lái)看，投資性房地產(chǎn)在險(xiǎn)企各類投資資產(chǎn)中占比均較低，比如中國(guó)人壽今年6月年末與去年年末的占比均為0.05%；中國(guó)太保今年6月末占比僅為0.8%，較去年年末下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

盡管占比不高，但投資性房地產(chǎn)為險(xiǎn)企帶來(lái)了可觀的的租金收入。中國(guó)平安提到，總投資收益包括分部利潤(rùn)表中的投資收益、公允價(jià)值變動(dòng)損益、其他業(yè)務(wù)收入中的投資性房地產(chǎn)租金收入等。其中，今年上半年的投資性房地產(chǎn)租金收入為11.52億元，較去年同期的7.93億元大幅增長(zhǎng)。

值得一提的是，有險(xiǎn)企因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)嘗到了“甜頭”，也有險(xiǎn)企因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)而收到監(jiān)管函。

保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)顯示，由于子公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量違反償二代相關(guān)規(guī)定，某險(xiǎn)企近期“吃”下監(jiān)管函。監(jiān)管函顯示，該險(xiǎn)企子公司江蘇某科技發(fā)展有限公司將持有的安科科技大廈由固定資產(chǎn)調(diào)整為投資性房地產(chǎn)，并以公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量。經(jīng)審查，該項(xiàng)資產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量不符合償二代監(jiān)管規(guī)則和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，評(píng)估增值依據(jù)不足。

為此，保監(jiān)會(huì)對(duì)該險(xiǎn)企提出監(jiān)管要求，包括：責(zé)令其對(duì)江蘇某科技發(fā)展有限公司持有的安科科技大廈采用成本法計(jì)量，對(duì)投資性房地產(chǎn)不得使用公允價(jià)值計(jì)量；責(zé)令其重新編報(bào)2017年2季度償付能力報(bào)告，并于9月20日前通過(guò)償二代監(jiān)管信息系統(tǒng)報(bào)送保監(jiān)會(huì)。（蘇向杲）