第一太平戴維斯發(fā)布第四季度華北區(qū)數(shù)據(jù)報(bào)告

1月10日，第一太平戴維斯第四季度媒體發(fā)布會(huì)在京舉行。第一太平戴維斯華北區(qū)新任董事長(zhǎng)Anthony McQuade（麥安東）先生出席發(fā)布會(huì)并發(fā)表講話。據(jù)了解，麥安東先生在亞洲地區(qū)擁有超過(guò)25年的豐富行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，其中20年專注于中國(guó)市場(chǎng)。麥安東先生加入第一太平戴維斯至今已有12年的時(shí)間，期間負(fù)責(zé)第一太平戴維斯各業(yè)務(wù)線的啟動(dòng)，并成功取得市場(chǎng)領(lǐng)先地位。他對(duì)包括商業(yè)寫字樓，商鋪及住宅在內(nèi)的多種資產(chǎn)類別擁有豐富的管理和代理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，并帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)捷報(bào)頻傳，贏得眾多重要項(xiàng)目。

本次發(fā)布會(huì)就第四季度華北地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行回顧，同時(shí)，對(duì)2018年的市場(chǎng)走勢(shì)做出預(yù)測(cè)。據(jù)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，2017年第四季度北京甲級(jí)寫字樓共有五個(gè)新項(xiàng)目竣工交付，為市場(chǎng)帶來(lái)45.3萬(wàn)平方米辦公面積，將北京全市甲級(jí)寫字樓存量增至1,074萬(wàn)平方米（含自用面積）。本季度，全市甲級(jí)辦公租賃需求保持旺盛，在新項(xiàng)目入市的帶動(dòng)下，租賃需求得到釋放。然而，麗澤商務(wù)區(qū)首批項(xiàng)目的集中入市，帶動(dòng)全市空置率水平環(huán)比上升2.0個(gè)百分點(diǎn)至7.6%，同比亦上升2.0個(gè)百分點(diǎn)。鑒于活躍的市場(chǎng)需求，全市甲級(jí)辦公樓平均租金指數(shù)繼續(xù)回升，環(huán)比和同比分別上漲1.3%和1.1%。全市平均租金達(dá)到人民幣每平方米每月340.0元。2018年第一季度，預(yù)計(jì)北京全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將有2個(gè)新增項(xiàng)目入市，分別為位于三元橋的中融信托廣場(chǎng)和位于望京的中航資本大廈。預(yù)計(jì)2018年全年，北京全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將有近200萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，將繼續(xù)推高全市整體空置率，全市平均租金面臨下行壓力。為應(yīng)對(duì)壓力，部分業(yè)主選擇調(diào)整交付時(shí)間，避免供應(yīng)集中入市所帶來(lái)的直接競(jìng)爭(zhēng)。CBD核心區(qū)及麗澤商務(wù)區(qū)將成為市場(chǎng)新增供應(yīng)的最主要來(lái)源，加之在北京市政府外遷通州的帶動(dòng)效應(yīng)下，將加快北京辦公市場(chǎng)新格局的形成。由于核心區(qū)域空置有限以及租金居高不下，有擴(kuò)張需求的客戶將選址范圍擴(kuò)大至望京、亞奧等非核心區(qū)域，部分租金預(yù)算有限的租戶選擇落戶豐臺(tái)科技園、上地等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，隨著更多租戶的聚集，將加速當(dāng)?shù)厣虅?wù)氛圍的成熟，未來(lái)北京寫字樓市場(chǎng)將更加多元化。12月1日，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布新規(guī)整頓現(xiàn)金貸業(yè)務(wù)，嚴(yán)格規(guī)范網(wǎng)絡(luò)小額貸款公司管理，逐步壓縮公司存量業(yè)務(wù)，并加大對(duì)各類違法違規(guī)機(jī)構(gòu)處置力度，預(yù)計(jì)明年此類企業(yè)將出現(xiàn)一定程度的退租，業(yè)主也將加大此類租戶的審核力度。

報(bào)告稱，2017年1-11月，北京市社會(huì)消費(fèi)品零售總額錄得10,473.8億元，同比上升5.7%。網(wǎng)絡(luò)零售額繼續(xù)展現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，同比增幅達(dá)11.6%至2,054.5億元，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重達(dá)19.6%。2017年第四季度，北京商業(yè)零售市場(chǎng)共迎來(lái)4個(gè)新增商業(yè)項(xiàng)目的入市，共帶來(lái)699,400平方米的新增供應(yīng)。購(gòu)物中心存量增至962萬(wàn)平方米，百貨商場(chǎng)的市場(chǎng)存量維持210萬(wàn)平方米。本季度，多個(gè)項(xiàng)目的集中入市令全市購(gòu)物中心入駐率環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至93.0%，同比下降2.0個(gè)百分點(diǎn)。本季度購(gòu)物中心首層平均租金環(huán)比小幅上升0.4%，為每平方米每月人民幣956.1元，同比上升1.6%。2018年第一季度，北京商業(yè)零售市場(chǎng)還將迎來(lái)3個(gè)中高端購(gòu)物中心的集中供應(yīng)，為市場(chǎng)帶來(lái)約19萬(wàn)平方米的商業(yè)面積。伴隨消費(fèi)升級(jí)的大趨勢(shì)，一方面，商業(yè)引入特色元素形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，如打造主題式購(gòu)物中心或定位小眾的精品商業(yè)；另一方面，從業(yè)態(tài)及功能兩方面增強(qiáng)消費(fèi)體驗(yàn)，如場(chǎng)景式打造和智能化服務(wù)。從零售商角度來(lái)看，“新零售”浪潮下品牌線上線下融合趨勢(shì)將更加明顯，同時(shí)，更多品牌商將嘗試跨界創(chuàng)新或創(chuàng)意營(yíng)銷，加強(qiáng)品牌新鮮感，令消費(fèi)者保持更持久的品牌關(guān)注度。

在北京住宅租賃市場(chǎng)方面，報(bào)告顯示，2017年第四季度，北京服務(wù)式公寓市場(chǎng)迎來(lái)兩個(gè)新增項(xiàng)目：位于王府井的東方君悅大酒店推出了剩余改造的50套服務(wù)式公寓單元，以及位于CBD國(guó)貿(mào)區(qū)域的中國(guó)大飯店推出全新酒店公寓——中國(guó)大飯店公館，合計(jì)69套公寓。盡管有新增項(xiàng)目入市，活躍的租賃需求仍帶動(dòng)全市服務(wù)式公寓整體入住率環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至87.6%，且較去年同期上漲2.7個(gè)百分點(diǎn)。本季度，全市服務(wù)式公寓租金環(huán)比上升3.1%為人民幣每平方米每月229.8元，同比上漲7.3%。受國(guó)內(nèi)租戶旺盛需求拉動(dòng)，第四季度，高端公寓平均租金環(huán)比小幅上升3.0%至人民幣每平方米每月161.8元，同比上升4.9%。盡管外籍家庭占比有所減弱，但來(lái)自國(guó)內(nèi)家庭的租賃需求持續(xù)增長(zhǎng)，且承租能力較高，促使別墅租金環(huán)比增長(zhǎng)0.7%為至人民幣每平方米每月122.2元，同比上漲3.7%。2018年第一季度，預(yù)計(jì)無(wú)新服務(wù)式公寓項(xiàng)目入市。在供應(yīng)有限、需求旺盛的情況下，服務(wù)式公寓和小業(yè)主公寓業(yè)主將抱持更高的租金預(yù)期，未來(lái)租金仍有進(jìn)一步上升的動(dòng)力。 隨著政府繼續(xù)加大對(duì)住宅租賃市場(chǎng)的政策支持，未來(lái)會(huì)有更多開發(fā)商布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，以擴(kuò)大規(guī)模搶占市場(chǎng)份額。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的多元化將為住宅租賃市場(chǎng)帶來(lái)更多活力，促使物業(yè)及服務(wù)品質(zhì)的提升。同時(shí)，機(jī)構(gòu)投資者和銀行也積極投身租賃市場(chǎng)，例如機(jī)構(gòu)投資者加大對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的投資，銀行為企業(yè)和租戶提供融資和租賃金融服務(wù)等。這些新興力量的加入將帶動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的加速發(fā)展以及推動(dòng)行業(yè)對(duì)長(zhǎng)租公寓盈利模式的探索。

北京住宅銷售市場(chǎng)方面，一手住宅整體市場(chǎng)截至四季度，北京市房地產(chǎn)新開工、施工及竣工面積增速不同程度下滑，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)量較去年同期有所下降。本季度，一手住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)為47.7萬(wàn)平方米，環(huán)比、同比分別下降26.1%及15.1%。本季度，一手住宅成交量為55.3萬(wàn)平方米，環(huán)比微漲0.6%，同比下降50.9%。一手住宅價(jià)格指數(shù)與上季度持平。一手住宅高端市場(chǎng)自三季度以來(lái)，高端項(xiàng)目的預(yù)售限制有所放松，使得市場(chǎng)購(gòu)買力得到釋放。本季度，共有6個(gè)高端公寓項(xiàng)目和3個(gè)別墅項(xiàng)目取得預(yù)售證（包括老盤新推），分別為市場(chǎng)帶來(lái)447套和51套新增供應(yīng)。高端公寓和別墅成交均價(jià)分別為人民幣每平方米90,300元和人民幣每平方米68,050元，環(huán)比分別上升2.1%和1.9%。四季度，北京土地市場(chǎng)共計(jì)成交住宅及混合類用地22宗，其中自住型商品住房用地2宗，共有產(chǎn)權(quán)住房用地8宗，“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”用地12宗。預(yù)計(jì)未來(lái)限價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)住房及自住型商品房用地仍會(huì)是北京土地市場(chǎng)的主流。 2017年前11個(gè)月，北京市商品住宅新開工、施工及竣工面積同比分別下降6.9%、10.1%及55.9%，建設(shè)進(jìn)程明顯放緩；同時(shí)，近期政府頒布的“停工令”也會(huì)影響在建房地產(chǎn)工程進(jìn)度，導(dǎo)致部分項(xiàng)目工期延期。受此影響，2018年一季度北京商品住宅供應(yīng)量預(yù)計(jì)將有所下降。在政府堅(jiān)持調(diào)控政策不放松的前提下，住宅市場(chǎng)整體成交規(guī)模將會(huì)有所縮減。2017年上半年，北京對(duì)高端項(xiàng)目的預(yù)售許可證采取嚴(yán)格的監(jiān)管措施，使得市場(chǎng)上的高端住宅供應(yīng)受到抑制，成交也表現(xiàn)低迷；下半年監(jiān)管有所放寬，高端住宅的市場(chǎng)需求得到部分釋放，成交量、成交均價(jià)出現(xiàn)攀升態(tài)勢(shì)。未來(lái)，在調(diào)控政策的影響下，高端住宅市場(chǎng)的成交預(yù)計(jì)將以改善型產(chǎn)品為主，而改善型購(gòu)房需求也將進(jìn)一步成為高端住宅市場(chǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力。2017年全年，北京市政府著力推動(dòng)土地市場(chǎng)供給，全年土地成交量達(dá)1,380萬(wàn)平方米，總成交金額為人民幣2,796億元，分別為去年的2.3倍及3.3倍。而在住宅用地推地量中占比最大的，則以自主型商品住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”等新型用地模式為主。展望未來(lái)，隨著土地供應(yīng)向此類住宅用地傾斜，預(yù)計(jì)滿足剛需階層的中小戶型產(chǎn)品成交占比有望進(jìn)一步提升，而全市整體房?jī)r(jià)在2018年有望繼續(xù)企穩(wěn)回落。

據(jù)報(bào)告分析，在北京銷售與投資市場(chǎng)方面，2017年四季度，北京一手散售寫字樓及商鋪市場(chǎng)成交較上個(gè)季度有所反彈，成交面積分別為9.9萬(wàn)平方米及20.3萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上升14.2%及45.7%。 第四季度，北京大宗投資市場(chǎng)共有7宗項(xiàng)目成交，總成交金額達(dá)人民幣140.62億元。第四季度，土地市場(chǎng)共計(jì)成交28宗土地，總成交金額達(dá)人民幣948.6億元，環(huán)比上升18.5%，其中住宅類及混合類用地成交22宗。預(yù)計(jì)2018年內(nèi)資機(jī)構(gòu)投資者將繼續(xù)在投資市場(chǎng)扮演重要角色，積極尋求回報(bào)潛力大的投資機(jī)會(huì)，而收購(gòu)目標(biāo)將會(huì)更加多元化，除了寫字樓、商業(yè)零售、酒店等傳統(tǒng)物業(yè)，服務(wù)式公寓、長(zhǎng)租公寓等項(xiàng)目將會(huì)成為新興的收購(gòu)目標(biāo)。同時(shí)有部分企業(yè)尋求收購(gòu)合適的物業(yè)作為企業(yè)自用，價(jià)格適中、運(yùn)營(yíng)較為成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)則是此類企業(yè)的選擇之一。由于北京市政府嚴(yán)格控制城區(qū)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，使得核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目增量有限，因此投資者將積極尋求非核心區(qū)、新興區(qū)域及近郊區(qū)域內(nèi)具有回報(bào)潛力、增值型的項(xiàng)目。同時(shí)，核心區(qū)內(nèi)的城市更新、存量項(xiàng)目改造（如酒店、商業(yè)零售物業(yè)改造為寫字樓）等投資項(xiàng)目將會(huì)得到更多的青睞。土地市場(chǎng)方面，政府通過(guò)加大土地市場(chǎng)的供給促進(jìn)房?jī)r(jià)平穩(wěn)，因此可以預(yù)計(jì)2018年北京土地市場(chǎng)將繼續(xù)保持活躍。同時(shí)土地出讓過(guò)程中將會(huì)附加更多的條款，如地塊必須用于建設(shè)自住型商品住房或共有產(chǎn)權(quán)住房，競(jìng)拍設(shè)定合理上限價(jià)格等，這些附加條件將成為開發(fā)商成功拿地的前提。

報(bào)告還對(duì)部分二線城市（天津、大連、沈陽(yáng)）甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)和零售市場(chǎng)進(jìn)行了分析。據(jù)了解，2017年第四季度，天津中心城區(qū)甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)無(wú)新增項(xiàng)目入市，總存量依舊保持在118.4萬(wàn)平方米。由于無(wú)新增供應(yīng)，需求主要以吸納現(xiàn)有存量為主，使得甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率環(huán)比下降4.1個(gè)百分點(diǎn)至31%。平均租金環(huán)比上漲0.3%至137.6元每平方米每月。2017年第四季度，大連甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)共迎來(lái)一個(gè)新增項(xiàng)目入市，即新星星海中心，合計(jì)帶來(lái)7.14萬(wàn)平方米新增辦公面積，甲級(jí)寫字樓存量達(dá)到124萬(wàn)平方米。受新入市項(xiàng)目租賃表現(xiàn)不佳影響，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率環(huán)比上升5.4個(gè)百分點(diǎn)至17.8%。企業(yè)擴(kuò)張租戶日趨謹(jǐn)慎，影響市場(chǎng)平均租金環(huán)比下降0.4%至106.2元每平方米每月。2017年第四季度，沈陽(yáng)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)共迎來(lái)2個(gè)項(xiàng)目入市，分別是佳兆業(yè)中心和盛京保利文化中心，合計(jì)帶來(lái)13.87萬(wàn)平方米新增辦公面積。至此，全市甲級(jí)寫字樓存量達(dá)到170.97萬(wàn)平方米（含自用面積）。甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率環(huán)比上升8個(gè)百分點(diǎn)至43.2%，市場(chǎng)平均租金環(huán)比下降1.0%至82.5每平方米每月。二線城市寫字樓市場(chǎng)仍將面臨大規(guī)模的新增供給，同時(shí)隨著需求收縮，預(yù)計(jì)將推高整體空置率。業(yè)主將加大租金優(yōu)惠力度，或提高傭金比例刺激市場(chǎng)，市場(chǎng)平均租金面臨較大的下行壓力。                                                           

二線城市（天津、大連、沈陽(yáng)）零售市場(chǎng)方面，2017年第四季度，天津市場(chǎng)共迎來(lái)四個(gè)新項(xiàng)目入市，分別為永旺夢(mèng)樂(lè)城辛莊店、仁恒海河廣場(chǎng)（四期）、濱海文化中心商業(yè)走廊和濱海萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心，合計(jì)帶來(lái)40.9萬(wàn)平方米。至此，全市零售物業(yè)存量達(dá)到517萬(wàn)平方米。新入市項(xiàng)目開業(yè)率較高，空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至13.6%。平均租金環(huán)比持平為340.52元每平方米每月。2017年第四季度，大連市場(chǎng)共迎來(lái)兩個(gè)新項(xiàng)目，分別為中央大道和甘井子萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，合計(jì)帶來(lái)39.3萬(wàn)平方米。至此，全市零售物業(yè)存量達(dá)到332萬(wàn)平方米。受新入市的兩個(gè)項(xiàng)目低價(jià)優(yōu)惠招商的影響，預(yù)租水平較高，使得全市空置率環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至12.2%。市場(chǎng)平均租金環(huán)比保持穩(wěn)定為406.5元每平方米每月。2017年第四季度，沈陽(yáng)太原街印象城正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。該項(xiàng)目原為國(guó)美電器賣場(chǎng)，后由印力集團(tuán)接盤重新定位改造，帶來(lái)約8.8萬(wàn)平方米的新增面積。至此，全市零售物業(yè)存量達(dá)到691.8萬(wàn)平方米。本季度，沈陽(yáng)城區(qū)主要優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目平均空置率平均空置率為18.1%，環(huán)比上浮1.5%，平均租金環(huán)比下降0.7至人民幣每平方米每月362元。鑒于天津、大連和沈陽(yáng)二線城市整體商業(yè)市場(chǎng)供過(guò)于求的現(xiàn)狀，無(wú)論對(duì)于新進(jìn)品牌還是已有品牌，在擴(kuò)張方面都保持謹(jǐn)慎。業(yè)主傾向通過(guò)增加體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，吸引顧客提升客流量。   

（崔建義）